ТЕСТ

Портал працює в тестовому режимі. Надайте свої пропозиції, як зробити його ще кращим.

  • Пошук по сайту
  • Пошук по документах
back

Стара версія сайту

Методичний посібник щодо форм управління багатоквартирними будинками

eye

76

ОСББ

img

Методичний посібник не є нормативно-правовим актом і може використовуватися, як практична допомога в правильному застосуванні окремих положень Закону та встановлених на його основі  правил  спеціалістами  управління капітального будівництва та житлово-комунального господарства Охтирської міської ради

Загальні поняття щодо створення об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ)

 

Термін «ОСББ» (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків) вперше став відомим  широкому загалу у 1992 році, коли у Законі України «Про приватизацію державного фонду» було зазначено, що власники приватизованих квартир можуть створювати такі об’єднання.

В Україні статус ОСББ визначається Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від . 

Згідно зі статтею 1 цього Закону ОСББ – це юридична особа, створена власниками приміщень для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна. Тобто об’єднання має печатку, банківський рахунок, укладає цивільно-правові договори, за своїми зобов’язаннями відповідає своїм майном, є неприбутковою організацією. 

На відміну від будинків комунальної власності, члени ОСББ самостійно визначають кошторис утримання свого житла, розмір внесків на утримання будинку, структуру і стиль управління, формують штатний розклад, персональний склад працівників та їх заробітну плату, мають право оптимального вибору виконавців житлово-комунальних послуг, самі визначають черговість проведення поточного ремонту, і головне, – набувають реального впливу на якість цих робіт. ОСББ, як юридична особа, може отримувати кредит на проведення ремонтів, встановлення лічильників, облаштування прибудинкової території тощо. 

ОСББ має особливості оподаткування – воно, за законом, не платить податок на прибуток у частині основної своєї діяльності.

 

Базовий принцип на основі якого формується і розвивається будь - яка громада – це принцип спільності території та сумісного проживання.

Так як спільність території породжує спільність цілей, завдань, проблем розвитку це і формує територіальну громаду, як базовий елемент загальної системи місцевого самоврядування.

Місцева влада всіляко сприяє становленню ОСББ в існуючому житловому фонді, так як це вигідно для двох найважливіших учасників цього процесу, тобто як для громадян так і для  місцевих органів влади.

 

Станом на 01.02.2018 року в місті Охтирка створено і успішно працюють  46 об’єднань, співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) до складу яких входить  52 будинки,   а саме: 

 

- ОСББ „Світанок” – вул. Батюка, 6-А;

- ОСББ „Тополь” – вул. Леніна, 11-А;

- ОСББ „Надія” – вул. Тімірязєва, 69-А, 

- вул.. Тімірязєва, 69-Б, 

- вул.. Тімірязєва, 69-В;

- ОСББ „Будівельник” -  пров. Снайпера, 5;

- ОСББ „Дружба”- вул. Менжинського, 9-А;

- ОСББ „Лілея” – вул. Батюка, 44;

- ОСББ „Нафтовик-75” – вул. Леніна, 6;

- ОСББ „ім. Ю. Гагаріна” – вул. Шевченка, 2-А

- ОСББ „Левада 19-20” – вул. Пархоменка 19, 

  - вул.. Пархоменка, 20;

- ОСББ „Кабельний” – вул. Леніна, 189-А;

- ОСББГ  «Зв’язківець» - вул.. Ярославського, 4;

- ОСББ «Берізка -4 » - вул. Леніна, 31;

- ОСББ «Осінь-2010» - вул. Пушкіна, 13;

- ОСББ «Весна - 2011»  - пров. Тельмана, 7;

- ОСББ «Гончаренка 21» - вул.. Гончаренка, 21

- ОСББ «Менжинського – 4 ПЛЮС» - вул. Менжинського, 4;

- ОСББ «Червоноармійська, - 75» - вул.. Червоноармійська, 75;

- ОСББ «Люкс-49» - вул.. Леніна, 49;

- ОСББ «Грбоєдова-4» - вул.. Грибоєдова, 4;

- ОСББ «Гончаренка - 180» - вул.. Гончаренка, 38;

- ОСББ «Щаслива оселя 175» - пров. Дачний, 1;

- ОСББ «Київська 96» - вул.. Київска, 96;

- ОСББ «Екзотика» - вул.. Петропавлівська, 3;

- ОСББ «Єдність»  - вул.. Перемоги, 8;

- ОСББ «Наш дім 8А» - вул. Перемоги, 8-А;

- ОСББ «Батюка 137» - вул.. Батюка, 7;

- ОСББ «АВІАТОР 183» - пр. Табірний, 6 

- вул.. Армійська, 115;

- ОСББ «АЛМАЗ» - вул. Київська, 97,

- пров. Штагера, 2;

- ОСББ «Приозерний» - вул. Київська, 26;

- ОСББ «Ківшар 82» - вул. Армійська, 82;

- ОСББ «Сімейний 171» - вул. Київська, 34;

- ОСББ «Кооперативний-4» - пров. Кооперативний, 8

- ОСББ «Каштан 39/8»  - вул.. Київська, 39

- ОСББ «Олімп» - вул.. Ракетників, 2 (ХХ Партз’їзду, 2)

- ОСББ «Комфорт-17» - вул.. Перемоги, 17;

- ОСББ «Наша мрія 12-А» - вул.. Полтавська, 12-А;

- ОСББ «Друкарський» - пров. Друкарський,9

        - пров. Друкарський, 9-А;

- ОСББ «Елітний-3» - пл. Успенська, 3;

- ОСББ «Кооперативний 22» - пров. Кооперативний, 22;

- ОСББ «Батюка 6/Б» - вул. Батюка, 6-Б;

- ОСББ «Батюка 45» - вул.. Батюка, 45;

- ОСББ «Челюскіна 4» - вул. Челюскіна, 4;

- ОСББ «Армійська, 14» - вул.. Армійська, 14;

- ОСББ «Домовичок-20» - вул. Чкалова, 20;

- ОСББ «Нова Охтирка» - пров. Лєрмонтова, 23;

- ОСББ «Бірюза-15» - пров. Юріївська, 15

 

Переваги для співвласників багатоквартирних будинків в разі  створення ОСББ:

 

Створюється організаційна структура, яка здатна вирішувати загальні проблеми мешканців будинку, відстоювати їх інтереси та права в органах державної влади, стосунках з іншими юридичними особами, а також виступати позивачем у суді. 

- Кожен мешканець будинку може приймати участь в управлінні будинком шляхом голосування на загальних зборах, або через обрання до органів управління (на посаду члена правління чи голови ОСББ).

- Після реєстрації ОСББ має право відвести прибудинкову територію в спільну сумісну власність та використовувати її для здійснення господарської діяльності (будівництва гаражів, здачі в оренду тощо). Дохід отриманий в результаті проведення цієї діяльності спрямовується на покращення експлуатації будинку або благоустрій території, що сприяє зменшенню витрат власників на утримання будинку.

- Об’єднання має право здавати в оренду і передавати в користування загальне майно будинку та самостійно витрачати отриманий в результаті цього дохід на утримання будинку.

- ОСББ самостійно займається плануванням робіт, необхідних для якісного утримання будинку та прибудинкової території, визначає кошторис утримання будинку та на загальних зборах встановлює розмір внесків його мешканців.

- Всі належні пільги та субсидії по сплаті квартплати та житлово-комунальних послуг для членів ОСББ зберігаються.

- За згодою членів ОСББ у якості квартплати для деяких мешканців може зараховуватись трудовий внесок.

- Всі платежі мешканців будинку і доходи від використання загального майна поступають на розрахунковий рахунок ОСББ та витрачаються на обслуговування і ремонт будинку згідно затвердженого на загальних зборах кошторису витрат.

- Члени ОСББ мають можливість здійснювати контроль за фінансово-господарською діяльність об’єднання за допомогою ревізійної комісії або самостійно.

- Члени ОСББ самостійно обирають обслуговуючі організації (з постачання газу, води, тепла, вивезення сміття чи проведенням ремонтних робіт) або управлінську компанію, яку можуть змінити в разі надання нею неякісних житлово-комунальних послуг.

- Реєстрація ОСББ дає змогу отримувати якісні житлово-комунальні послуги за меншою ціною оскільки об`єднання співвласників є неприбутковою організацією і не сплачує податок на прибуток та податок на додану вартість. 

- ОСББ, як юридична особа, може брати кредит у банку для проведення ремонту чи модернізації будинку, встановлення приладів обліку води, тепла, газу тощо.

- За умови створення ОСББ зростає зацікавленість та відповідальність мешканців будинку та, як наслідок, підвищується ефективність управління спільною власністю.

З метою економного використання коштів мешканців будинку є зацікавленість у запровадженні енергозберігаючих технологій,  а саме: 

- Учасники об'єднання можуть завчасно планувати заходи для поліпшення стану будинку, його модернізації та ремонту обладнання всієї будівлі, а також встановлення систем енергозбереження (утеплення фасадів будинку, встановлення металопластикових вікон та заміна дерев’яних дверей у під’їздах на залізні з кодовими замками (домофонами), заміна теплової ізоляції у підвальному приміщення трубопроводів системи опалення та гарячого водопостачання, встановлення приладів обліку на тепло воду та заміна ламп розжарювання на сучасні енергоефективні).

Як наслідок підвищується зацікавленість, відповідальність і, як наслідок, ефективність управління загальною власністю, покращується житлово-комунальне обслуговування.

 

В свою чергу місцева влада:

 

- сприяє у створенні умов для реалізації права свободи вибору для громадян щодо форм управління багатоквартирними будинками;

- передає значну частину прав щодо прийняття рішень по утриманню та використання житлового фонду мешканцям будинків ОСББ;

- надає безоплатну правову та юридичну допомогу щодо оформлення документації в процесі створення об’єднання.

 

Разом з тим є і недоліки при створенні ОСББ:

- Реєстрація ОСББ можлива за умови, що цю ідею підтримує не менше 50% мешканців будинку.

- На ринку відсутня необхідна кількость управлінських компаній, які можуть надавати якісні послуги.

- Механізми впливу на попереднього балансоутримувача/власника будинку з метою проведення ним капітального ремонту перед передачею у власність ОСББ майже відсутні і на практиці такий ремонт майже ніколи не здійснюється.

- Процедура оформленням прибудинкової території у спільну власність є досить бюрократичною та складною. 

- Всі витрати пов’язані з ремонтом будинку проводяться за рахунок його мешканців.

- Підвищення витрат на утримання будинку автоматично призводить до підвищення квартплати. 

- ОСББ зобов’язане вести та подавати бухгалтерську звітність. 

 

Особливу увагу звертаємо на переваги при створенні ОСББ в одноповерхових багатоквартирних житлових будинках що знаходяться на балансі управління ЖКГ (в середньому це 3-5 квартир),  які  повністю приватизовані, але не відносяться до приватного сектору міста. 

Як правило, мешканці які проживають в такого типу будинках користуються невеликою часточкою земельної ділянки та при будинкової території, але ця земля належить територіальній громаді міста.

Сьогодні досить є актуальним питання щодо виділення земельної ділянки. Відповідно до статті 42 Земельного кодексу України у разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може безоплатно передаватися у власність або надаватися в користування юридичній особі тобто ОСББ.

  Отже, в разі створення об’єднання в одноповерхових багатоквартирних будинках, мешканці цих будинків матимуть реальну можливість  приватизувати земельну ділянку та використовувати її в своїх інтересах.

 

 Створення ОСББ

 

Крок перший - підготовка

Для початку необхідно утворити ініціативну групу зі створення ОСББ. Така ініціативна група повинна складатися не менш як з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Наймачі (орендарі) квартир не можуть бути членами ОСББ та ініціативної групи.

Ініціативній групі варто здійснити низку заходів, а саме:

• провести роз'яснювальну та ініціативну роботу з мешканцями - мета та завдання створення ОСББ, функції з управління, обґрунтування фінансових засад діяльності, описати технічний стан будинку та довести доцільність створення ОСББ, ознайомити з позитивним досвідом наявних ОСББ (станом на 01.02.2018 створено 46 ОСББ, із них 30-багатоповерхових та 16 одноповерхових);

• зібрати відомості про приналежність квартир та нежитлових приміщень на підставі даних правовстановлюючих документів, скласти на їх підставі списки співвласників багатоквартирного будинку (бажано запропонувати співвласникам надати копію правовстановлюючих документів);

• підготувати усі можливі документи щодо будинку та його мешканців;

• підготувати проект статуту ОСББ;

• підготувати проведення установчих зборів (проект протоколу установчих зборів, реєстру присутніх на зборах, листка голосування тощо);

• підшукати кандидатів у правління ОСББ серед мешканців будинку.

 

Крок другий – установчі збори

Скликає власник будинку або ініціативна група, на збори можна запросити представників міської влади та обслуговуючого підприємства (ЖЕК) .

Повідомлення. Для цього потрібно оповістити всіх співвласників про проведення установчих зборів. Про проведення установчих зборів необхідно письмово повідомити усім власникам житлових та нежитлових приміщень будинку не менш як за 14 днів до дати проведення. Повідомлення надається кожному власнику під розписку або рекомендованим листом.

Повідомлення на дошках оголошень.

У повідомленні вказується:

• з чиєї ініціативи скликаються збори;

• місце проведення;

• час проведення;

• проект порядку денного.

Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх власників або їх уповноважених осіб.

У голосуванні беруть участь власники (їх уповноважені особи), які присутні на зборах.

 

Це важливо!

 

Кожний власник на зборах має вагомість голосу пропорційного частки загальної площі його квартири чи нежитлового приміщення до загальної площі будинку. В разі, якщо 1 власник володіє приміщенням що становить 50% від загальної площі будинку, то тоді кожний співвласник на установчих зборах має 1 голос не залежно від загальної площі квартири чи нежитлового приміщення.

Рішення  вважається  прийнятим,  якщо  за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.  Якщо  в результаті прове-дення установчих зборів для прийняття рішення   не   набрано   кількості   голосів   "за"  або  "проти", встановленої  частиною  дев’ятою цієї статті, проводиться письмове опитування  співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове   опитування   співвласників   проводиться   протягом  15 календарних   днів  з  дати  проведення  установчих  зборів.  Якщо протягом  зазначеного  строку  необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим.

 

Збори приймають рішення про створення ОСББ і затверджують його статут.

 

Статут ОСББ

Складається відповідно до Типового статуту, у статуті має бути визначено:

• назва і місце знаходження ОСББ;

• мета створення, завдання та предмет діяльності ОСББ;

• статутні органи ОСББ, їхні повноваження та порядок формування:

• порядок скликання та проведення загальних зборів;

• періодичність проведення зборів;

• порядок голосування на зборах та прийняття рішень на .них;

• перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;

• джерела фінансування, порядок використання майна та коштів ОСББ;

• порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів ОСББ, включаючи резервні, а також порядок спільних витрат;

• перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;

• порядок прийняття у члени ОСББ та виключення з нього;

• права і обов'язки співвласників;

• відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;

• порядок внесення змін до статуту;

• підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим. 

 

Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності ОСББ та не суперечать вимогам законодавства.

 

Крок третій - державна реєстрація ОСББ

Реєстрація ОСББ, назва яких збігається з іншими ОСББ, не допускається, і орган держреєстрації перевіряє, чи немає вже зареєстрованих ОСББ з таким найменуванням. 

Уповноважена установчими зборами особа (заявник) подає безпосередньо або надсилає рекомендованим листом до органу держреєстрації такі документи:

1. Протокол установчих зборів об’єднання (рішення про створення ОСББ приймається шляхом поіменного голосування та оформлюється особистим підписом кожного, хто голосував).

2. Статут ОСББ у двох примірниках. Статут прошивається, сторінки його нумеруються та підписується особами, яких на це уповноважили установчи збори.

3. Список членів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.

4. Реєстраційна картка на проведення державної реєстрації юридичної особи, утвореної шляхом заснування нової юридичної особи 

(форма № 1, отримується безпосередньо в місті реєстрації).

 

Відповідальність за достовірність відомостей, наведених у поданих документах, несуть власники приміщень та заявник.

Документи, що подаються до органів держреєстрації, складаються державною мовою, прошиваються та нумеруються.

Реєстраційна картка ОСББ заповнюється заявником та зберігається в органі державної реєстрації.

1. Перевірити наведені у реєстраційній картці відомості, комплектність поданих документів та відповідність їх діючому законодавству. 

2. Після прийняття документів які відповідають чинному законодавству через 3 робочі дні орган державної реєстрації надає представнику ОСББ, який подав документи для державної реєстрації один примірник статуту з відміткою про державну реєстрацію юридичної особи та виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців, яка ї підтверджує факт державної реєстрації.

3. Подати у день держреєстрації реєстрації ОСББ відомості з реєстраційної картки про реєстрацію до органів статистики, доходів і зборів, Пенсійного фонду України, фондів соціального страхування.

Відмова у державній реєстрації або залишення документів без розгляду може бути оскаржена заявником або іншими зацікавленими особами в установленому порядку.

 

Це важливо!

Орган держреєстрації не має права вимагати від заявників подання документів, не передбачених чинним законодавством, і несе відповідальність за зберігання реєстраційної справи.

 

Бланк свідоцтва про держреєcтрацію ОСББ є документом суворої звітності.

 

Ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ одержується органами держреєстрації в органах держстатистики і проставляється в реєстраційній картці під час реєстрації ОСББ. 

 

ОСББ вважається юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про держреєстрацію.

 

Крок четвертий - відкриття рахунку в банку

Після реєстрації ОСББ відкриває рахунок у банку. Для цього надається виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

Внески мешканців (квартплата) надходять на цей рахунок та витрачаються виключно на будинок.

Крок п’ятий – укладання угод.

Ви маєте укласти всі необхідні угоди з утримання будинку та прибудинкової території та надання житлово-комунальних послуг.

 

Алгоритм дій

щодо форм управління багатоквартирними будинками

 

№ п/п

Етапи створення ОСББ та подальше функціонування об'єднань/асоціацій

 

 

(відповідно до ЗУ «Про ОСББ» від 29.11.2001 №2866-ІІІ)

Порядок прийняття рішення щодо управління багатоквар-тирним будинком зборами

співвласників / управителем

(відповідно до ЗУ «Про особливості здій-нення права власності у багатоквартирно-му будинку» від 14.05.2015 р. №417-УІІІ)

1

Створюється ініціативна група не менше 3-х чоловік власників житлових квартир та нежитлових приміщень.

Створюється ініціативна група не менше 3-х чоловік власників житлових квартир та нежитлових приміщень.

2

Ініціативна група не менше, ніж за 14 днів направляє письмові повідом-лення кожному співвласнику під розписку (або шляхом відправлення через пошту рекомендованим листом) про порядок денний, час та дату проведення зборів.

Ініціативна група не менше, ніж за 10 днів до проведення зборів, під розписку  повідомляє кожного співвласника (або шляхом відправлення через пошту рекомендованим листом) про порядок денний, час та дату проведення зборів. Також, на вході біля кожного під'їзду розміщується відповідна об'ява.

3

В зазначений день та час - проводяться установчі збори.

Проведення зборів веде голова обра-ний більшістю присутніх. (кожен спі-власник має к-ть голосів пропорційну до частки заг.пл своєї.кв- ри у заг.площі всіх кв-тир будинку )

 

В зазначений день та час - проводяться збори співвласників житлових квартир та нежитлових приміщень

 

4

Рішення прийняте, якщо проголосувало більше половини (51%) від загальної кількості усіх співвласників. Якщо в результаті установчих зборів не набрали необхідну кількість голосів «ЗА» чи «ПРОТИ» - протягом 15 календарних днів після установчих зборів, проводиться письмове опитування тих співвласників, які не голосували на установчих зборах.

Якщо протягом зазначеного строку не було набрано необхідну кількість голосів «ЗА» - рішення вважається неприйнятим .

 

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщопроголосували власники квартир та нежитлових приміщень площа яких разом перевищує 75% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень, багатоквартир-ного будинку.

Якщо в результаті установчих зборів не набрали необхідну кількість голосів «ЗА» чи «ПРОТИ» - протягом 15 календарних днів після установчих зборів, проводиться письмове опитування тих співвласників, які не голосували на установчих зборах.

Якщо протягом зазначеного строку не було набрано необхідну кількість голосів «ЗА» - рішення вважається неприйнятим .

5

Рішення приймається поіменним голосуванням та оформляється за особистим підписом кожного співвласника. («ЗА» чи «ПРОТИ»).

Рішення зборів оформляється протоколом (2 примірника), який підписується всіма співвласниками, які брали участь у зборах («ЗА» чи «ПРОТИ»)

1 примірник - у управителя;

2 примірник - у ВК міської ради, який результативну частину рішення розміщує на офіційному веб-сайті

 

6

Установчі збори приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його Статут.

 

 

-

7

Об'єднання співвласників багато-квартирного будинку (ОСББ) /(асоціація ОСББ) вважається утвореним з дня державної реєстрації

Повідомлення про рішення прийняте зборами співвласників не пізніше 10днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або поштовим відправленням, а також розміщується на вході до під'їзду.

8

Новостворене об'єднання проходить державну реєстрацію у встановленому законом порядку для юридичних осіб (реєструє Статут ОСББ, становиться на облік у ДПІ, отримує реєстраційну картку, виготовляє печатку і штамп, реєструється у пенсійному фонді, фонді соціального страхування, статуправлінні, фонді зайнятості та відкриває банківські рахунки).

 

 

 

 

 

-

9

Колишній балансоутримувач, або особа, яка здійснювала управління будинком,  у тримісячний термін з дня державної реєстрації ОСББ передає об'єднанню примірник технічної  документації на будинок. В разі її відсутності, протягом півроку відновлює її за власний рахунок.

 

 

 

-

10

ОСББ самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком, або об'єднання здійснює управління через свої органи, або за рішенням загальних зборів функції з управління будинком можуть бути передані управителю або асоціації.

    Управління будинком здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Договір підписується на умовах затверд-жених зборами співвласників.

    Управитель протягом 1 місяцянадси-лає кожному співвласнику примірник договору завірений підписом та печаткою управителя. Договір з управителем укладається строком на 1 рік, якщо до кінця року жодна зі сторін не повідомить про відмову від договору договір продов-жується на наступний однорічний строк.

11

 

У разі, якщо співвласники  багато квартир-ного житлового будинку в якому

не створено об'єднання, не прийняли рішення про форму управління своїм будинком - управління таким будинком буде здійснюватися управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради. Ціна на послуги з управління багатоквартирним будинком буде визначена за результатами конкурсу.

Назад до розділу

Опитування

Що, на Вашу думку, необхідно удосконалити на smart-порталі Охтирської міської ради?

100,00%

,00%

Триває до 30/06/2019

Останні новини з категорії:

ic

Як бути в курсі останніх новин?

Підпишіться на email розсилку, щоб отримувати найоперативнішу інформацію